Tras un 2018 complejo en términos económicos, el sueño de la casa propia quedó en un stand by. Los créditos hipotecarios UVA resultaron atractivos hasta que sufrieron el impacto de la devaluación. Con una inflación récord en 2018, la más alta de los últimos 27 años, los incrementos de precios empujaron las cuotas de loscréditos hipotecarios UVA casi 10 puntos por encima de los aumentos de los alquileres de propiedades durante el año pasado.
El mercado inmobiliario no quedó al margen de los vaivenes sufridos por la economía producto de la devaluación en abril pasado que llevó a escalar el índice inflacionario al 47,6% anual. De esta manera, las cuotas de los créditos UVA registraron un salto a partir de noviembre de 2018 y acumularon un 45,4% de aumento a lo largo del año, por arriba del valor promedio de los alquileres, que tuvieron una suba anual de 36%, algo levemente superior a los valores de 2017 (33%), indicó un informe de Navent.
«Era esperable que el mercado inmobiliario tuviera que adaptarse a los cambios en el valor del dólar y en la suba inflacionaria que se produjo durante 2018. Uno de los índices que sirven como referencia para las cuotas de los créditos hipotecarios UVA es la inflación; por lo tanto, al producirse un aumento las cuotas se ajustan a estos valores. De esta forma, cuando este índice inflacionario llegó a su punto más alto también lo hicieron las cuotas de este tipo de créditos», explicó Leandro Molina, Gerente Comercial de Zonaprop.
El lanzamiento de los créditos hipotecarios UVA planteaba el beneficio para personas de clase media que buscaban acceder a su primera propiedad, a un valor más bajo que el promedio de los alquileres del mercado. La ecuación mantuvo ese equilibrio desde su puesta en marcha en abril de 2016. Pero por primera vez desde sus inicios, el aumento de las cuotas de los créditos se ubicó por encima del incremento de los alquileres.
«La suba de las cuotas de créditos UVA produjo una baja en la demanda de este tipo de alternativas. Quienes buscaban alcanzar la casa propia mediante estas herramientas fueron abandonando esta opción ante la dificultad de pagarlos, y optaron por el alquiler para independizarse, lo que generó un aumento de los precios de las unidades ofrecidas», señaló Molina.
La mayor demanda de alquileres se tradujo en valores superiores. Con una aceleración a partir de mayo pasado, los precios finalizaron con importantes diferencias según la zona geográfica. En la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, los barrios de San Cristóbal (49%), Liniers (48%) y Puerto Madero (47%), fueron lo que mayores incrementos tuvieron, mientras que Floresta (29%), Constitución (27%) y San Telmo (22%), resultaron los que menos variación registraron durante 2018.
En cuanto a valores concretos, el costo de alquiler mensual de un departamento de dos ambientes en CABA es de aproximadamente $13.400, mientras que para una unidad de tres ambientes el valor ronda los $18.760 por mes. Los barrios más caros son Puerto Madero ($23.871), Las Cañitas ($17.194) y Palermo ($16.771), seguidos por Villa Urquiza ($14.263) y San Nicolas ($13.578). En el otro extremo se encuentran Floresta ($11.247), Liniers ($11.151) y Constitución ($9.519) como los barrios más accesibles.
En cuanto a las perspectivas para 2019, los analistas consideran que será un año complicado. «La gente va a estar reacia a tomar créditos, en parte por el desfasaje de los salarios que no acompañaron a la inflación por lo que hubo una baja del poder adquisitivo», aseguró Federico Barni, Director Ejecutivo de Navent.
En relación con los alquileres, agregó: «El incremento estará entre el 30% y 35%, un punto o dos por encima de la inflación, por la presión que impone al mercado la falta de alternativas para la compra».
Por su parte José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario explicó: «Hay que diferenciar al que está pagando un crédito tomado del que tiene que pedirlo ahora, el que lo sacó en 2017 es muy probable que siga pagando menos que un alquiler. El problema es el que necesita comprar ahora, porque tiene que pagar casi el triple de cuota de lo que sería un alquiler. En 2017 la cuota inicial era de 3,5% a 4%, ahora está en el 10%».
Para ilustrar las dificultades actuales tras la devaluación, agregó: «Para un departamento de dos ambientes hay que demostrar ingresos de $120.000, con una cuota de alrededor de $30.000, prácticamente dos veces y medio lo que pagarías por un alquilar de entre $12.000 y $13.000. Deja de ser una opción racional».
Finalmente, consultado sobre las perspectivas de créditos UVA para 2019, Rozados afirmó: «Veo difícil que se pueda llegar a los niveles de accesibilidad que existieron hasta el primer cuatrimestre del año pasado». En tanto que sobre los alquileres «no va a ser un año fácil para los propietarios, que probablemente tengan que resignar rentabilidad con tal de mantener ocupadas sus propiedades».
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